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房地产调控再度升级开发商“见招拆招”积极应对

作者:亚博网页版登陆 时间:2021-06-11 03:51
本文摘要:在2011年1月出租汽车政策落地后,时隔两年,新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日实施。此次国五条大多数政策是2011年1月政策的沿袭,但追加了征缴房屋买卖差价的20%税收和更进一步下调二套房的首付款比重,被业内指出影响较小。很似乎,主要供应大户型高端产品和中大户型提高性需求产品的开发商,将因国五条再度受到影响。 然而,这一次调控还不会像两年前那样,沦为部分开发商的漫长冬天吗?

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在2011年1月出租汽车政策落地后,时隔两年,新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日实施。此次国五条大多数政策是2011年1月政策的沿袭,但追加了征缴房屋买卖差价的20%税收和更进一步下调二套房的首付款比重,被业内指出影响较小。很似乎,主要供应大户型高端产品和中大户型提高性需求产品的开发商,将因国五条再度受到影响。

然而,这一次调控还不会像两年前那样,沦为部分开发商的漫长冬天吗?为此,记者调查了龙湖、绿城、万科等地产商的库存产品和财务报表,期望借以管中窥豹,更进一步理解新一轮调控对开发商的影响。提高性需求销售占到比过半万科称之为需要调整产品策略去年5月楼市成交价转好以来,提高性需求显著激增,适当地体现在开发商住宅销售结构表上。2月28日,万科发布2012年年报,去年144平方米以下中小户型占到比下降至90%,其中90~144平方米户型占到比呈现出大幅下降趋势,目前早已超过44%;提高性需求销售面积占到比超过54%,比2011年下降5个百分点。

万科销售结构中提高性需求占到比显著下降,印证了在出租汽车政策下提高性刚刚须要减少的市场变化。但是,国五条实施细则在传输投资性市场需求的同时,也将对提高性需求导致一定的冲击。

在此情况下,万科今后的中小户型比例否不会之后下降,万科产品策略会否调整?回应,万科董秘谭华杰回应,无论政策环境还是市场如何变化,自寄居市场需求总是最平稳的,这已被2008年以来原始的行业周期所检验。因此,万科将一直坚决主流产品定位,同时目前万科的产品策略需要调整。提高性需求占到比下降自从2010年实施出租汽车政策以来,万科的销售业绩降反增,去年堪称刷新历史新纪录。万科年报表明,2012年万科总计构建销售面积1295.6万平方米,销售金额超过1412.3亿元,增幅分别超过25%和31%。

今年1月份,万科销售面积超过161万平方米,销售金额超过190.7亿元。值得注意的是,在调控政策下,从2012年下半年开始,一二线城市提高性需求就开始渐渐激增。仍然坚决刚刚须要产品策略的万科,住宅产品销售结构也在发生变化。

万科获取的资料表明,2012年万科90平方米以下户型按套数销售占到比首次暴跌50%,降到46%;而90~144平方米户型销售占比则大幅下降至44%,这是万科从2008年调整产品策略以来该户型比例首次多达40%。2009年,万科90~144平方米的户型销售占比为29%。

整体说来,万科144平方米以下的中小户型产品销售占到比下降至90%,而2008年该比例仅有为83%。回应,谭华杰说明称之为,从万科的成交价情况来看,90~144平方米小户型三房销售占到比下降,主要是因为出租汽车政策使得购房者十分爱护手中的购房资格,大多自由选择一步到位。此外,2012年万科首次置业产品的比例依旧保持在33%的水平,而提高性需求销售面积占到总体销售面积的比例则由2011年的49%下降至54%,其他市场需求比例上升为13%。

刚刚须要产品策略恒定对于国五条细则,不少观点指出,无论是二套房首付比例和贷款利率减少,还是二手房出让征税20%所得税政策,都将对日益浮现的提高性需求导致压制。在此情况下,万科2013年的产品策略否不会做出适当调整?回应谭华杰向记者回应,目前万科客户依然以业主市场需求居多,产品策略不必调整。万科早于在一年前就注目到提高性需求减少的市场变化,由此在小户型三房供应方面有所增加。

值得注意的是,2012年安信地板门事件让万科遭遇了近年来仅次于的质量危机,使得万科翻新房战略备受批评。尽管如此,万科翻新房战略依旧不变,翻新房交付给比例更进一步下降。在2012年业绩发布会上,万科透漏,2012年构建交付给房屋多达10万套,其中翻新房多达8万套,占到比多达80%。

回应,万科在年报中称之为,万科的翻新房战略基本实行已完成。招商加码商业地产未来5年占比或约两成和龙湖减少销售型商业物业的例子完全相同,招商地产也在加码商业地产研发。这一措施,也在一定程度上增大了国五条对大户型产品占据较多比重的招商地产的业绩冲击。

根据计划,2013年,招商地产坐落于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营,而招商旗下在北京、漳州、南京等地研发的酒店、购物中心也将相继亮相。据招商地产副总经理张林透漏,目前招商在商业地产的多个产品获得进展,并将于今年完工或开业。

张林称之为,目前商业地产比重占到招商地产投资额的10%左右,持有人型物业已竣工面积大约90万平方米。预计未来五年商业地产投资比重将超过15%~20%,持有人型商业租金收益将以每年5%~10%的速度快速增长。此外,预计将有多达500万平方米的优质土地资源在未来流经招商地产。

提高商业地产投资比重招商地产在商业地产领域的战略布局将要揭露面纱。日前,招商地产旗下商业地产投资运营平台深圳招商商置投资有限公司(以下全称招商商置)声称,历时两年多改建的蛇口海上世界将在今年9月起全面试营业,预计海上世界广场、招商局广场、深圳希尔顿酒店等多个商业运营项目将开业。招商地产在2011年统合了旗下的商业地产业务,正式成立了深圳招商商置投资有限公司,去年3月,招商商置月上海证券交易所。

据介绍,招商商置全面分担招商地产旗下商业地产项目管理和经营业务,负责管理全国25个城市商业地产项目的投资、招商、推展、运营及处理,所首府业态涵括写字楼、购物中心、产业园区等,已与20多家国内外知名连锁商家结为战略合作关系。记者得知,截至2012年底,招商地产在全国管理的商业项目租赁面积约90万平方米,可出租面积约78万平米,年租金收益约7.2亿元。

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张林称之为,目前商业地产比重占到招商地产投资额的10%左右,预计未来五年商业地产投资比重将超过15%~20%,持有人型商业租金收益将以每年5%~10%的速度快速增长。以此推算出,五年之后,招商地产持有人物业租金收益低于相似10亿元。

将流经500万平方米土地资源从2011年正式成立招商商置之后,未闻招商地产有任何动作。除了原计划投资的海上世界综合体项目在修建之外,招商地产的商业地产战略并不为外界熟悉。

回应,张林称之为:我们做到大做到强劲商业地产的姿态很大力,但对商业地产也十分谨慎,期望做到一个成一个。据理解,目前,招商商业地产版图将之后不断扩大,多达500万平方米的优质土地资源将在未来流经,深圳、广州、南京、重庆等地将经常出现大型商业项目。他透漏,随着核心项目的发展,在产品线的辨别统合方面获得了一定的进展。除了海上世界将全面试营业、招商局广场今年下半年将投入使用外,南海意库也将已完成升级改建。

今年2月19日,坐落于北京燕莎商业中心的北京康莱德酒店月开业。此外,漳州的美伦山庄、深圳的希尔顿酒店也都将于今年开业。除此之外,在一线城市核心地块,招商地产还将谋求机会布局显商业综合体招商局广场项目,项目以写字楼产品居多。

商业地产成最重要收益来源龙湖短期内财务压力并不大在国五条细则发布的前一天,龙湖刚宣告了其商业帝国的宏伟蓝图:2013年是龙湖商业地产较慢扩展的一年,集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从将近5%提高至30%。2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比快速增长13%,高于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点,租金收益超过5亿元。比起其他地产公司,龙湖对于新政的担忧或许不会小一些,原因在于除了持有人型商业地产租金收益外,销售型商业地产对龙湖销售收入的贡献在逐步增大。

商业项目大量回笼资金根据龙湖发布的数据,2009年至2011年全年租金收益填充年增长率约42.5%,2011年毛利维持在80.1%。作为商业地产的主打,去年其城市综合体项目天街系列的总销售额多达130亿元(还包括了部分住宅),占到到去年龙湖销售总额的三成以上。

而天街只是龙湖持有人型地产商业的三大产品系由之一,龙湖持有人的商业项目还包括星悦荟和家悦荟。今年,龙湖有更进一步增大销售型商业地产销售力度的偏向。根据龙湖发售的金苹果计划,绑龙湖同一城市有所不同项目多套房源或者有所不同城市有所不同项目多套房源的投资项目人组,正在被捆绑销售给龙湖的高净值客户,总金额低于322万元,最低多达4500万元。这些商铺不仅有城市综合体项目,也有龙湖的社区商铺,同时一些渡假、旅游类的产品也被捆绑销售。

根据龙湖地产的2012年半年报,龙湖可以出售的商用房产于十分普遍。除了极少数项目外,多数项目都涵括了住宅、商业、停车场等多种类型的产品。因此,一旦国五条造成住宅市场经常出现波动,龙湖就可以通过销售部分不出租汽车、不限贷的商用项目,顺利回笼现金。

财务状况高于2011年和龙湖一样,目前有大量可可供销售商业地产产品的开发商不在少数。比如今年正式成立商用事业部的万科,就在上海研发了一定比例的商用物业借以销售。

去年,绿城以11.8亿元出售了旗下坐落于上海南外滩的写字楼绿恒大厦18套房源,均价约每平方米7.5万元。该项目于2009年被绿城以6亿余元拍电影得。此前,记者曾报导,全国的待售商铺面积多达7000万平米,巨量的商业地产库存一定程度上减少了投资者的风险。

但龙湖的商业客户资源解决问题了投资者的后顾之忧。根据金苹果计划,龙湖有认识并建立联系的商户多达3000家,有1526家被引进到了龙湖商业体系,达成协议战略合作品牌的将近200家。不过,不限贷、不出租汽车的商业地产带来龙湖的收益仅仅只是部分。

数据表明,龙湖在去年下半年出售的多幅地块规划为研发各种类型的别墅、花园洋房、中高端公寓。这些产品中的非常一部分,是符合提高性需求的购房者。而这些产品的销售否不会受到国五条政策影响目前还是未知数。

熟知龙湖的业内人士回应,由于国五条的明确实施细则仍未实施,对市场的影响到底都有,尚能无法评估。不过对龙湖来说,半年内会有较小的财务上压力。截至2012年6月30日,龙湖的现金及银行结存高达174.7亿元,而扣减预收款龙湖的短期负债总额也不过180亿元左右,清净负债率只有49%。在短期借钱压力早已十分小的情况下,龙湖又通过一系列的财务融资减少风险:趁此机会通过回购新股筹措30.89亿港元,又先后在去年9月和今年1月先后两次发售优先票据融资,融资金额将近9亿美元。

目前龙湖的财务情况要高于2011年。龙湖2011年中期报表明,扣减预收款外的短期负债大约为140多亿元,而当时的现金及银行结存只有121亿元。

在2011年年末,龙湖曾在上海、青岛、杭州等地积极开展抢收华东计划,降价销售回笼资金。户型面积在变大绿城调整结构合理应付由于产品结构单一,在限购令开始继续执行的2011年末,绿城中国曾遇上相当严重的财务危机。

融创中国董事长孙宏斌在与绿城正式成立了上海绿城融创有限公司有限公司以后指出,绿城陷入困境的原因之一,在于产品户型过于大,面积广泛小于200平方米,目标客户群比较较小。迎合市场调整策略事实上,绿城一部分楼盘的产品户型甚至超过了300平方米以上,个别户型甚至多达了700平方米。超大的户型意味著高昂的总价,即使绿城的产品降价销售,有能力出售的购房者仍然不多。

也因为上述原因,很多讨厌绿城产品的业内人士在国五条细则实施后,又一次开始担忧,绿城不会会因为国五条再次陷入困境。不过,这一次,人们对绿城的担忧可以增加些。

因为从去年开始,绿城开始更加多地牵涉到小户型研发。绿城杭州蓝色钱江是绿城研发的一个高端项目,2010年散户时,上述项目的销售总价就多达了2000万元。但是,蓝色钱江在去年却直言50多平方米起的中小户型酒店式公寓,低于总价只有200万元。

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再次发生在杭州蓝色钱江的故事,在绿城其他项目中以求拷贝。比如坐落于杭州高教路与五常大道的绿城翡翠湾散户发售的就是90~140平方米的中小户型产品。

在上海,绿城玉兰花园也曾在去年发售过130平方米左右的两房。记者调查找到,2012年绿城在杭州、上海、合肥、沈阳等地都发售了小户型的产品销售。绿城的媒体涉及负责人告诉他记者,迎合市场调整是目前绿城一个最重要策略。

研发更加多市场必须的小户型产品,似乎合乎上述策略。根据2012年中期报,绿城在去年对其产品结构不作了相当大的调整,根据市场需求和地域特点,通过户型优化设计、产品多元化来适应环境市场需求,提高产品竞争力,不断扩大产品销售范围。

除了原先的产品线外,绿城去年还大力研发二、三线城市的综合体、旅游地产等类型。伸延业务扩展利润类似于绿城中国这样在去年大面积调整产品结构的地产公司不在少数。

华润在上海的佘山九里项目原本规划的都是大平层的大户型产品,销售情况不欠佳。华润因此调整了产品结构,研发了一批小户型。网上房地产表明,华润九里2012年发售销售的产品单套面积要比2011年小了最少一半。除了调整产品结构以外,绿城还投身于地产伸延领域,以提供利润。

除了原先的代建业务外,去年绿城还开始投资农业项目发展。但兰德咨询有限公司研究总监宋延庆告诉他本报记者,绿城农业、绿城的代建项目还包括绿城的养老地产,都就是指服务自己客户伸延出去的。在主业利润日益度日的情况下,上述伸延业务将为绿城带给更好的利润。

宋延庆说道,除了绿城之外,龙湖等其他地产公司目前也有各自的伸延服务产品推向市场。不过,这些伸延服务短期还无法沦为房企的利润增长点。绿城媒体涉及负责人告诉他记者,截至目前绿城伸延产业带给的收益在整个集团收益的占比十分小。即使收益最少的代建业务,也只占到集团总收入的大于部分。

伸延业务要沦为绿城的新的利润来源,还必须时间。中国奥园11.6亿夺下两地块住宅双线发展回避风险就在国五条实施细则实施的前一天,中国奥园刚已完成一轮新的土地储备。2月28日,中国奥园当天分别在佛山和重庆夺下两幅地块,牵涉到资金大约11.6亿元,两幅地块的土地用途皆牵涉到到居住用地和商业用地等。

去年下半年截至目前,中国奥园在土地市场的行径变得更为高调,一旦新的调控政策实施,追加项目受到的冲击也许难以避免。盛富资本总裁黄立冲在拒绝接受记者专访时认为,国五条以及按照差额计征20%的个人所得税可以被称作楼市调控十年来最诙谐的狠招,不受此影响,一线城市不会经常出现交易沉闷的局面,而大户型(指面积在150平方米以上的户型)产品受到的冲击常有。黄立冲指出,配有不完备的二线城市的市场需求将不会增加,而三四线城市,尤其是旅游地产集中于的城市,将不会很惨淡。从区域布局上看,中国奥园此次追加的项目仍然坐落于其早已有项目入驻的二线城市。

截至目前,中国奥园的项目主要产于在环渤海、长三角、珠三角以及重庆,按照黄立冲的观点,中国奥园的布局比较安全性。除此之外,对于中国奥园来说,能为其分担挂钩功能的策略也许应当是其近几年仍然在宿老的住宅双线发展。从其近几次拿地的思路来看,商业用地开始占有了主流。

此外,中国奥园去年半年报数据表明,截至2012年上半年,其商业物业的销售收入占到比早已超过了49.5%(2011年同期仅有为36.7%),早已呈现了与住宅产品并驾齐驱的局面。香港永丰金融的一则研报透漏的数据表明,2009年至2011年间,以合约销售计,中国奥园住宅项目由23.7亿元暴跌10.9%至21.1亿元,洋房项目由4.1亿元减1.63倍至10.85亿元,而商业项目则由9400万元大幅度下降至18.15亿元。

永丰金融认为,内地楼市调控主要针对住宅市场,而奥园过去几年大力减少商业物业的比重,商业物业比重的持续减少有助集中调控风险。涉及分析指出,从目前政策走势来看,中国奥园在秉持住宅双线发展的同时,也许不会无意减少商业物业的持有人比例,而记者了解到,在住宅双线发展的同时,中国奥园只不过也在无意减缓项目研发和销售的速度,以构建资金的高周转。

但与恒大、保利等房企比起,中国奥园历年来不以低周转闻名,因此如何确保充裕的现金流沦为中国奥园能否构建这一策略的关键。记者注意到,截至去年上半年,中国奥园现金及银行存款大约为5.76亿元,但一年内届满的银行贷款则超过了27.57亿元,短期偿还压力并不小。在此情况下,中国奥园仍必须在调控有可能加码的情况下谋求突破,以通过较慢销售来减轻资金压力。


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